Per una piscina situata in un condomini non e'sempre bene ingaggiare un bagnino per il periodo di maggior fruizione Tale figura, appositamente disciplinata dal contratto collettivo nazionale per i dipendenti da proprietari di fabbricati (di cui è firmataria la Confedilizia, con i sindacati confederali, in rappresentanza esclusiva della proprietà), può essere assunta tramite un contratto a tempo determinato. Infatti, anche se per le piscine condominiali non è obbligatoria la figura dell’assistente dei bagnanti, è bene ricordarsi che in caso di incidente o addirittura di annegamento di un frequentante la piscina, il condominio - e non l’amministratore - deve considerarsi custode di cosa pericolosa e, di conseguenza, gravato dell’onere di proteggere in modo adeguato la piscina.

Dal punto di vista normativo non esiste una disciplina apposita che riguardi le piscine condominiali e quindi private, pertanto sia la dottrina sia la Giurisprudenza tendono ad equiparare le piscine condominiali, essendo destinate ad una collettività seppur limitata, alle piscine pubbliche per quel che riguarda la normativa applicabile. Pertanto la disciplina base in materia è costituita “dall’Alto d’intesa tra Stato e Regioni relativo agli aspetti igienico sanitari concernenti la costruzione, la manutenzione e la vigilanza delle piscine ad uso natatorio” (pubblicato nella G.U. il 17.2.92 e nel successivo D.M. 18.3.96 Norme di sicurezza per la costruzione e l’esercizio di impianti sportivi).

L’interpretazione di tali norme, secondo buon senso, consente di applicare la normativa delle piscine pubbliche anche a quelle condominiali. L’Atto di intesa tra Stato e Regioni, contiene all’art. 2 una implicita conferma dell’applicazione delle prescrizioni contenute anche alle piscine condominiali, pertanto da tale normativa discendono le responsabilità e gli obblighi per il Condominio

Vediamo di cosa si tratta.

In primo luogo, secondo il disposto dell’art. 6 dell’Atto di intesa tra Stato e Regioni, s’individuano alcune figure professionali, il responsabile della piscina e l’assistente bagnati e si richiede per le vasche fino a 100 mq la presenza di almeno un assistente bagnanti Questo parametro è stato ritoccato dal D.M. 18.03.96 che all’art. 14 richiede la presenza dell’assistenza bagnanti per vasche con specchi d’acqua superiori ai 50 mq. La presenza degli assistenti bagnanti deve essere costante per tutto il periodo in cui la piscina è accessibile all’utenza. È necessario anche disporre di un primo soccorso per tutta la durata del periodo, con personale appositamente formato. L’art. 7 prevede l’obbligo di un’accurata pulizia giornaliera in tutti gli ambienti della piscina.

È chiaro che le prescrizioni normativi accennate, seppur indispensabili e condivisibili, diventano onerose per un Condominio che come detto, dovrebbe applicarle. Il condizionale è d’obbligo, perché ancora oggi non è chiaro quale validità vada attribuita all’Atto d’intesa tra Stato e Regioni, non essendo stato recepito da tutte le Regioni. Tuttavia si ritiene che l’Atto anche se non recepito dalla regione debba considerarsi vincolante, pertanto diventa importante per il Condominio il rispetto delle disposizioni contenute

Infatti in caso di incidente potrebbero sorgere tre ordini di responsabilità a carico dei condomini quali proprietari (quindi a carico dell’amministrazione e del gestore della piscina). Si parla di responsabilità amministrativa - civile - penale. Responsabilità amministrativa dovuta alla violazione delle norme a prescindere dall’eventuale danno creato. Responsabilità civile a seguito del danno subito e nei casi più gravi subentra anche la responsabilità penale. La responsabilità civile trova il fondamento negli art. 2043 e 2051 codice civile e si tratta di una responsabilità extracontrattuale o per fatto illecito. Secondo il 2043 c.c. la responsabilità è legata ad un atteggiamento non solo doloso, ma anche colposo e quindi anche nell’inosservanza delle leggi, regolamenti, discipline..

Mentre il 2051 c.c.  prevede la responsabilità del custode per tutti i danni cagionati dalle cose da lui custodite, salvo il caso fortuito. Significa che per un danno subito nella piscina condominiale, è necessario che il Condominio per non essere responsabile, abbia adottato tutte le misure richieste dalla legge in materia di sicurezza e gestione. A questo va aggiunto che la legge considera l’esercizio della piscina come attività pericolosa, che rende punibile anche la colpa lievissima. Ciò significa che solo adottando tutte le misure di sicurezza ci si può esentare dalla responsabilità in caso di danni, non basterebbe a tal scopo l’avviso al pubblico che la piscina è incustodita. La soluzione migliore pare essere quella che attribuisce ad una società specializzata la gestione della piscina, così che gli oneri e gli obblighi ricadrebbero su questa.